Lexique immobilier au Québec
Comprendre les termes pour acheter ou vendre au Québec
Ce lexique immobilier présente les principaux termes immobiliers à connaître pour acheter ou vendre une propriété au Québec : vice caché, garantie légale, dol, inspection, financement, promesse d'achat et plus encore.
Mis à jour en septembre 2026 • Par Emanuel La Mantia, courtier immobilier RE/MAX 1er Choix
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Vente sans garantie légale
Comprendre les implications juridiques, les risques et les précautions à prendre pour l'acheteur et le vendeur.
Définition principale
Une exclusion complète de la garantie légale de qualité peut limiter de façon importante les recours de l'acheteur concernant les vices cachés. Lorsqu'un acheteur accepte une transaction « sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur », il assume en principe les risques liés à l'état de l'immeuble. Une exclusion de garantie ne permet toutefois pas au vendeur de dissimuler volontairement un problème qu'il connaît. Selon les circonstances, la responsabilité du vendeur peut demeurer engagée. Compte tenu des conséquences importantes d'une telle clause, les parties peuvent avoir intérêt à obtenir un avis juridique lorsqu'une situation particulière le justifie.
Point clé à retenir
« Sans garantie légale » ne signifie pas automatiquement qu'une propriété a un problème. Il s'agit avant tout d'une répartition différente du risque entre le vendeur et l'acheteur.
Dans quelles situations est-elle souvent envisagée ?
Elle peut notamment être pertinente lors d'une succession, lorsque le vendeur connaît peu l'historique de l'immeuble, pour certains immeubles nécessitant des travaux importants ou encore lorsqu'une personne âgée souhaite éviter qu'un éventuel recours en vice caché soit exercé contre elle ou sa succession. Le fait qu'une propriété ait elle-même été acquise aux risques et périls mérite également une attention particulière puisque cela peut avoir des conséquences sur la chaîne des garanties antérieures.
Ces informations sont présentées à titre général afin de vulgariser certaines notions immobilières et ne constituent pas un avis juridique.
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Le dol en immobilier
Comprendre les conséquences d'une fausse déclaration, de la dissimulation d'un fait important et la distinction avec le vice caché.
01Définition principale
Le dol survient lorsqu'une personne est amenée à conclure une transaction, ou à accepter des conditions différentes, parce qu'elle a été trompée sur une information importante.
En immobilier, le dol peut notamment prendre la forme d'une fausse déclaration, d'une information volontairement trompeuse, d'une manœuvre ou, dans certaines circonstances, du silence ou de la dissimulation d'un fait important.
Il ne suffit toutefois pas qu'une information soit simplement erronée ou qu'un problème ait été oublié. Pour parler de dol, la tromperie doit avoir eu une importance réelle dans la décision de l'autre partie. Autrement dit, sans cette information trompeuse ou cette dissimulation, l'acheteur aurait pu décider de ne pas acheter ou d'accepter la transaction à des conditions différentes.
02Quel est le lien avec la Déclaration du vendeur ?
La Déclaration du vendeur joue un rôle particulièrement important puisqu'elle contient plusieurs questions précises concernant l'historique et l'état de l'immeuble.
Lorsqu'un vendeur connaît un problème et répond volontairement de façon inexacte à une question claire de la Déclaration du vendeur, la situation peut devenir beaucoup plus sérieuse qu'un simple défaut découvert après la vente.
Cela ne signifie pas que toute erreur ou omission constitue automatiquement un dol. L'intention, les circonstances et l'importance de l'information dans la décision de l'acheteur doivent être considérées.
03Exemple concret
Un vendeur sait qu'une fissure importante est présente dans la fondation de sa propriété.
Dans la Déclaration du vendeur, une question lui demande précisément s'il existe ou s'il a déjà existé des fissures à la fondation. Le vendeur répond volontairement « non », sachant que cette information est fausse.
Après l'achat, l'acheteur découvre la fissure.
Le défaut pourrait constituer un vice caché pour l'acheteur, puisqu'il était inconnu et non apparent au moment de l'achat. Mais puisque le vendeur connaissait le problème et aurait fourni une fausse information afin de ne pas le révéler, la situation pourrait également soulever une question de dol.
Les deux notions peuvent donc être présentes dans le même dossier et la responsabilité du vendeur pourrait être considérablement aggravée.
04Vice caché ou dol : quelle différence ?
C'est une distinction importante :
Le vice caché
Le vice caché concerne principalement le problème qui affecte l'immeuble.
Le dol
Le dol concerne principalement le comportement d'une personne et la façon dont l'autre partie a été amenée à contracter.
Un vice caché peut donc exister sans aucun dol, par exemple lorsqu'un problème était totalement inconnu autant du vendeur que de l'acheteur.
À l'inverse, lorsqu'un vendeur connaît une information importante et la dissimule volontairement ou fournit une fausse information, un dol pourrait s'ajouter au vice caché.
Dol et vice caché ne sont pas nécessairement deux concepts opposés.
Le vice décrit alors le problème affectant l'immeuble, tandis que le dol concerne la tromperie ou la dissimulation ayant influencé la décision de l'acheteur.
Inspection préachat : droits, limites et réalités
Une inspection préachat permet à l'acheteur de mieux connaître l'état réel de la propriété avant de rendre sa condition d'inspection réalisée. Cependant, un rapport d'inspection n'est pas automatiquement une occasion de renégocier le prix ou de mettre fin à la transaction.
Pour qu'un acheteur puisse se retirer en invoquant sa condition d'inspection, le rapport doit révéler un ou plusieurs éléments défavorables suffisamment sérieux pour avoir une incidence significative sur sa décision ou sur le prix qu'il avait accepté de payer. L'analyse doit être faite de bonne foi et les problèmes doivent avoir une importance réelle, et non simplement refléter l'entretien normal ou de petites imperfections d'une propriété.
Peut-on mettre fin à la transaction ?
Oui, lorsque les constats de l'inspection sont suffisamment importants.
« Si j'avais connu ce problème avant de faire mon offre, aurais-je quand même acheté cette propriété au même prix ? »
Si la réponse est clairement non en raison d'un facteur sérieux révélé par l'inspection, la condition d'inspection peut permettre à l'acheteur de rendre sa promesse d'achat nulle et non avenue, à condition de respecter les modalités et les délais prévus à celle-ci. L'OACIQ précise également que le caractère suffisamment sérieux du problème ne dépend pas uniquement de l'opinion personnelle de l'acheteur : il doit pouvoir être justifié de façon objective.
Et pour renégocier le prix ?
Un rapport d'inspection peut également amener l'acheteur à demander une modification du prix ou des conditions de la transaction lorsqu'il révèle des problèmes ayant une incidence significative.
Cependant, la renégociation n'est pas un droit automatique. L'acheteur peut présenter une demande, mais le vendeur demeure libre de l'accepter ou de la refuser. S'il y a entente, la modification doit être consignée par écrit.
L'inspection ne devrait donc pas servir de « deuxième ronde de négociation » pour tenter d'obtenir une réduction pour des éléments mineurs, de l'entretien normal ou des problèmes qui étaient déjà connus avant la promesse d'achat. L'OACIQ rappelle d'ailleurs que les informations déjà divulguées, notamment dans la Déclaration du vendeur, doivent normalement être considérées lorsque l'acheteur établit son prix initial.
Un rapport d'inspection mentionne quelques prises électriques à remplacer, du calfeutrage à refaire et certaines composantes qui approchent tranquillement de la fin de leur durée de vie. Ces éléments peuvent être utiles à connaître pour planifier l'entretien de la propriété, mais ils ne justifient pas nécessairement à eux seuls l'annulation de la transaction ou une réduction du prix.
À l'inverse, si l'inspection révèle un problème structural important, une infiltration d'eau majeure ou un autre défaut sérieux qui n'était pas connu avant l'offre et qui entraîne des travaux considérables, la situation pourrait avoir une incidence suffisamment importante pour justifier une renégociation ou, selon les circonstances, le retrait de l'acheteur.
Les délais sont importants
Dans la Promesse d'achat résidentielle de l'OACIQ, l'inspection doit être effectuée dans le délai inscrit à la condition. Lorsqu'un acheteur veut se désister en raison du rapport, il doit transmettre un avis écrit au vendeur accompagné du rapport d'inspection, conformément aux délais prévus. Dans la clause standard 8.1, cet avis doit être reçu au plus tard dans les quatre jours suivant l'expiration du délai d'inspection.
À RETENIR
Une inspection ne donne pas automatiquement le droit d'annuler une transaction ou de renégocier le prix.
Le problème découvert doit avoir une importance réelle et significative. L'acheteur doit agir de bonne foi et pouvoir démontrer que, s'il avait connu cette information avant son offre, elle aurait réellement influencé sa décision d'acheter ou le prix offert.
Pour en savoir plus sur les étapes d'un achat immobilier, consultez notre page Acheter.
Consulter la page AcheterCes informations sont présentées à titre général afin de vulgariser certaines notions immobilières et ne constituent pas un avis juridique.
Retour au sommaireDéclaration du vendeur
La Déclaration du vendeur permet de transmettre à l'acheteur les informations connues concernant l'état et l'historique de la propriété : travaux, infiltrations, fissures, servitudes, sinistres et autres éléments pertinents. Elle doit être remplie de bonne foi et au meilleur de la connaissance du vendeur. Elle aide l'acheteur à prendre une décision éclairée, mais ne remplace pas l'inspection préachat.
Pour des conseils sur la vente de votre propriété, consultez notre page Vendre.
Garantie légale de qualité
La garantie légale de qualité protège notamment l'acheteur contre certains vices cachés qui existaient déjà au moment de la vente. Elle s'applique généralement automatiquement, sauf lorsqu'elle est valablement exclue ou modifiée. Elle ne couvre pas un problème déjà connu de l'acheteur ni un défaut qu'un acheteur prudent aurait pu constater.
Promesse d'achat
La Promesse d'achat est beaucoup plus qu'une simple offre de prix. Elle précise le prix, les dates, les inclusions, les exclusions et les différentes conditions de la transaction. Une fois acceptée, elle constitue un engagement qui lie l'acheteur et le vendeur, sous réserve des conditions qui y sont prévues. On ne peut donc généralement pas simplement changer d'idée.
Condition de financement
Lorsqu'un achat est conditionnel à l'obtention d'un prêt hypothécaire, l'acheteur doit obtenir et transmettre la preuve de financement prévue au contrat dans les délais convenus. Une préqualification ou une préapprobation ne constitue pas nécessairement l'engagement final du prêteur. Les montants et conditions inscrits à la Promesse d'achat sont donc importants. Pour approfondir les étapes et conseils relatifs au prêt hypothécaire, consultez notre page Financement.
Certificat de localisation
Le certificat de localisation est préparé par un arpenteur-géomètre. Il présente la situation actuelle de la propriété par rapport aux titres, au cadastre et aux lois et règlements pouvant l'affecter. Il peut notamment révéler des servitudes, empiétements, contraintes de zonage, zones inondables ou modifications apportées au terrain. Il doit représenter l'état actuel de l'immeuble.
Pour connaître les particularités de chaque secteur desservi, consultez notre page Secteurs.
Servitude
Une servitude est un droit ou une restriction qui affecte une propriété au bénéfice d'un autre immeuble. Par exemple, il peut s'agir d'un droit de passage permettant à un voisin d'utiliser une partie du terrain. Une servitude peut donc influencer la façon dont un propriétaire peut utiliser son immeuble et devrait être vérifiée avant l'achat.
Sources de référence : Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), Code civil du Québec et organismes publics concernés.
Ce lexique vulgarise des notions générales liées à l'immobilier au Québec. Les droits et obligations peuvent varier selon les faits propres à chaque transaction. Lorsqu'une question juridique particulière survient, un professionnel du droit peut devoir être consulté.
Une notion n'est toujours pas claire ?
Une transaction immobilière ne se résume pas à une définition. Si vous achetez ou vendez une propriété à Québec, Lévis, Shannon, Portneuf ou dans les environs, je peux vous aider à comprendre les documents, les conditions et les décisions qui concernent votre situation.